SCPI vs OPCI : quelle option choisir pour votre épargne immobilière ?

Le secteur de l’investissement immobilier offre une multitude de solutions pour ceux qui souhaitent investir dans la pierre. Parmi ces options, les investisseurs sont souvent confrontés au choix entre SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier). Dans cet article, nous abordons les caractéristiques respectives de chaque produit, ainsi que leurs avantages et inconvénients, afin de vous aider à prendre une décision éclairée sur le placement idéal pour votre épargne immobilière.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les SCPI sont des véhicules d’investissement collectifs dont l’objectif est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif. Elles permettent ainsi aux particuliers d’investir indirectement dans l’immobilier, sans avoir à s’occuper de la gestion locative ni des contraintes liées à l’achat d’un bien en propre. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui se chargent de constituer et d’administrer le parc immobilier du fonds. Les souscripteurs acquièrent des parts de la SCPI et perçoivent en retour des revenus locatifs provenant des biens détenus par la société.

Types de SCPI

Il existe plusieurs types de SCPI, correspondants à différents secteurs de l’immobilier :

• SCPI de rendement : leur objectif est de générer des revenus locatifs stables et réguliers pour les investisseurs. Elles investissent principalement dans des immeubles de bureaux, des commerces ou des locaux d’activités loués à des entreprises.
• SCPI fiscales : elles offrent aux souscripteurs une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location sur une période déterminée (généralement 9 ans). Ces SCPI investissent dans des logements neufs ou rénovés destinés à la location résidentielle.
• SCPI de valorisation ou de plus-value : l’objectif de ces SCPI est d’obtenir une appréciation du capital sur le long terme grâce à la revalorisation des actifs immobiliers détenus. Elles peuvent investir tant dans l’immobilier commercial que résidentiel.

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

L’OPCI est un autre véhicule d’investissement collectif ayant pour vocation d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier. Tout comme les SCPI, les OPCI permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier indirectement et sans soucis de gestion. La grande différence entre ces deux produits réside dans la composition de leur portefeuille : contrairement aux SCPI, qui sont essentiellement constituées d’actifs immobiliers, les OPCI possèdent également une part importante d’actifs financiers, tels que des actions ou des obligations.

Types d’OPCI

Il existe deux grandes catégories d’OPCI :

• OPCI grand public : ces organismes sont accessibles aux particuliers et sont principalement investis en immobilier. Une part de leur portefeuille est toutefois constituée d’actifs financiers, à hauteur de 10% à 30%.
• OPCI professionnels : réservés aux investisseurs institutionnels et aux professionnels de l’investissement, ils peuvent être plus diversifiés en termes d’exposition géographique et sectorielle et ont une plus grande liberté dans la composition de leur portefeuille.

Comparaison SCPI vs OPCI : avantages et inconvénients

Avantages des SCPI

1. L’accès à un marché difficile : les SCPI permettent d’acquérir indirectement des biens immobiliers généralement onéreux (bureaux, commerces), rendant cet investissement accessible à un large public.
2. Mutualisation des risques : la diversification du parc immobilier des SCPI permet de limiter les risques sur les revenus locatifs et sur la valeur du patrimoine.
3. Gestion professionnelle : les sociétés de gestion spécialisées s’occupent de toutes les démarches liées à la sélection, l’achat et la gestion des biens.
4. Revenus réguliers : les SCPI de rendement offrent des revenus locatifs généralement stables et récurrents.

En 2022, le taux de distribution moyen des SCPI est de 4,53 % (taux établi par l’ASPIM et l’IEIF).

meilleurtaux.com

Inconvénients des SCPI

1. Liquébilité limitée : la revente de parts de SCPI passe souvent par un marché secondaire peu actif, ce qui peut rendre difficile la réalisation d’un investissement rapidement.
2. Frais élevés : les frais d’entrée et de sortie (souscription et rachat de parts) ainsi que les frais de gestion sont souvent supérieurs à ceux d’autres produits d’épargne immobilière.
3. Rendements variables : comme pour tout investissement immobilier, les performances des SCPI dépendent du marché et des conditions économiques.

En effet, ni le rendement ni le capital de la SCPI ne peuvent faire l’objet d’une garantie, puisqu’ils sont dépendants du marché de l’immobilier.

economie.gouv.fr

Avantages des OPCI

1. Diversification : en plus des actifs immobiliers, les OPCI investissent dans des actifs financiers, réduisant ainsi leur exposition aux fluctuations du marché immobilier.
2. Liquébilité : grâce à la présence d’actifs financiers, les OPCI bénéficient d’une meilleure liquidité que les SCPI, facilitant l’achat et la revente de parts.
3. Gestion active : les sociétés de gestion ont une plus grande latitude pour arbitrer entre les différents types d’actifs, permettant de mieux s’adapter aux variations du marché.

L’OPCI bénéficie du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %, impôt et prélèvements sociaux compris.

pierrepapier.fr

Inconvénients des OPCI

1. Moindre exposition à l’immobilier : la part d’actifs financiers dans les OPCI peut rendre ce type de fonds moins attractif pour ceux qui souhaitent investir exclusivement dans la pierre.
2. Risque de volatilité : les actifs financiers étant plus sensibles aux variations du marché que les biens immobiliers, les performances des OPCI peuvent être plus volatiles.
3. Mutualisation des risques : bien que diversifiés, les OPCI restent exposés en partie aux fluctuations du marché immobilier.

L’investissement en OPCI entraîne de nombreux frais : frais d’achat, frais de vente, frais de fonctionnement et de gestion, d’exploitation immobilière, de transaction ou encore d’éventuelles commissions de surperformance.

https://www.amf-france.org/

Comment faire son choix entre SCPI et OPCI ?

Le choix entre SCPI et OPCI dépendra de vos objectifs d’investissement, de votre tolérance au risque et de vos préférences en matière de gestion. Si vous souhaitez un placement essentiellement axé sur l’immobilier et offrant des revenus locatifs plutôt stables, les SCPI peuvent être une option intéressante. En revanche, si vous recherchez une meilleure liquidité et une diversification accrue (tout en conservant une exposition à l’immobilier), les OPCI peuvent constituer une alternative attractive.

Sources:

OPCI et SCPI, quelles différences ?

https://www.amf-france.org/fr/espace-epargnants/comprendre-les-produits-financiers/placements-collectifs/opci-siic-les-autres-produits-de-la-pierre-papier

https://www.ca-sicavetfcp.fr/Particuliers/Immobilier/Pierre-papier-tout-savoir-sur-les-SCPI-et-OPCI